둔촌주공 재건축 일반분양 분양 시기 포기 결정

올해 예정이던 둔촌주공 재건축 일반분양 분양 포기 왜?

당초 올 연말까지 분양 예정이었던 서울의 민간 아파트 3만5천여 가구 중 90% 이상이 연내 분양을 포기 하였습니다.

둔촌 주공등 민간 아파트 재견축 일반분양 분양 포기 사태로 인하여 주택 공급 절벽 사태가 더욱 현실화될 예정입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 관리기준을 완화하기로 하면서 강남 알짜 재건축 단지들이 분양시기를 미루고 있습니다. 분양가를 인상할 기회로 삼겠다는 것입니다.

이로 인해 주요 단지의 일반분양 2만6000가구가 내년으로 미뤄질 것으로 공산이 큽니다. 전문가들은 가뜩이나 공급이 부족한 상황에서 민간분양까지 지연됨에 따라 집값 불안이 지속될 것으로 내다보고 있습니다.

◆ 강남 재건축 '대어' 줄줄이 연기

2일 정비업계에 따르면 단군 이래 최대 재건축 단지로 꼽히는 강동구 둔촌주공 재건축 조합은 최근 일반분양을 올해 하반기에서 내년 하반기로 연기하는 방안을 논의하고 있습니다.

둔촌주공 재건축 조합원은 "HUG가 제시한 평당 분양가격이 조합원들이 책정한 금액보다 현저하게 낮아 분양 일정을 내년 하반기로 연기하는 쪽으로 가닥을 잡고 있다"며 "이달 말 쯤 분양 일정이 나올 것"이라고 말했습니다.

분양 일정이 미뤄질 경우 공급 부족 현상이 지속될 가능성이 높아질 것으로 전망됩니다. 둔촌주공 재건축 사업은 지상 최고 35층 85개동 1만2032가구(임대 1046가구)의 아파트와 부대시설을 짓는 사업으로 일반분양 물량만 4786가구에 달합니다.

특히 둔촌주공 임시총회에서는 '일반분양가격 산정 및 심의 대행업체 선정'이 핵심 안건이었습니다. 조합은 업체가 3700만원 이상의 일반분양가를 받아오면 일정 수준의 인센티브를 주겠다고 밝혔습니다. 이는 최근 높아진 주변 아파트 시세와 국토부가 발표한 분양가상한제 개선 기대가 반영됐기 때문입니다.

실제 업계에서는 둔촌주공 분양가격이 집값 상승으로 3.3㎡당 4000만원에 육박할 거란 전망이 나오고 있습니다. 한 정비업계 관계자는 "택지비, 고정건축비, 가산비 최소액을 감안하면 보수적으로 잡아도 3900만원선"이라며 "분양이 뒤로 밀리면 밀릴수록 분양가는 더 높아질 것"이라고 말했습니다.

문제는 HUG가 조합에 제시한 분양가격입니다. 2년 전 조합은 자체적으로 일반분양가를 3.3㎡당 3550만원으로 책정했지만 HUG가 평당 2725만원을 고집하고 있습니다.

정비업계 한 관계자는 "올해 인상된 건축비와 분양가 상한제로 인해 분양가격을 낮추기는 어려울 것"이라며 "HUG가 제시한 분양가는 건축비 등이 포함될 경우 3500만원을 넘길 수밖에 없다"고 말했습니다.

조합원들 희망대로 분양가가 3.3㎡당 4000만원에 육박할 경우 사업 속도는 빨라지겠지만 또 다른 문제가 발생합니다. 특공물량 축소와 대출 중단이 불가피합니다.

둔촌주공은 주택형별로 ▲전용 29㎡ 10가구 ▲39㎡ 1150가구 ▲49㎡ 901가구 ▲59㎡ 1488가구 ▲84㎡ 1237가구 등이 일반분양됩니다. 분양가가 3700만원을 넘으면 전용 59㎡도 중도금대출 기준인 9억원을 초과합니다.

이 경우 특공 물량도 1783가구에서 1037가구로 감소할 것으로 업계는 전망했습니다. 더욱이 분양가가 4000만원을 넘으면 사실상 초소형 평수(전용 29·39㎡) 외에는 특공이 불가능한 9억원을 넘기게 됩니다.

◆ 잠실진주‧신신반포15차도 내년 하반기로

분양 일정을 미루는 단지들이 속출하고 있습니다. 송파구 잠실진주 재건축 조합과 서초구 신신반포15차 재건축 조합은 최근 분양 일정을 내년으로 미루는 것을 확정했습니다. 이들 단지는 당초 올 하반기 분양할 예정이었습니다. 잠실진주와 신반포 15차의 일반분양 규모는 각각 564가구와 263가구입니다.

강남구 청담동에서는 롯데건설이 분양하는 청담르엘(구 청담삼익 재건축) 분양이 내년으로 미뤄졌습니다. 청담삼익 조합 관계자는 "오염토 문제도 있고 분양가 심사를 위한 일정 등도 잡지 않은 상태"라며 "올해 분양은 어려워 내년으로 넘어갈 것"이라고 말했습니다.

일반분양만 1000가구를 훌쩍 넘기는 대량 공급이자 올해 11월 분양할 것으로 소개돼 예비청약자들을 설레게 한 서초구 방배동 디에이치방배(방배5구역 재건축) 역시 일반분양은 해를 넘기게 됐습니다.

방배5구역 조합 관계자는 "신종코로나 바이러스 감염증(코로나19)으로 총회를 열지 못하면서 사업일정이 늘어지고 있다"며 "조합원 대상의 동호수 추첨 등 분양은 연내에 하는 것을 목표로 하지만 일반분양은 내년으로 넘어가게 될 것"이라고 설명했습니다.

이들 세 사업장의 일반분양 물량은 래미안원펜타스(263가구), 청담르엘(176가구), 디에이치방배(1100가구)로 총 1500가구가 넘는입니다. 민간택지 분양가 상한제 적용으로 서울 물량 고갈 속 해갈이 기대됐는데 연말 역시 지금의 공급부족 분위기를 이어갈 것으로 보입니다.

강북권에서는 동대문구 이문1구역 재개발 조합이 내년에 분양하기로 결정했습니다. 이문1구역은 재개발을 통해 2904가구로 거듭날 예정입니다. 일반분양 물량은 803가구입니다. 해당 단지는 기존 9월에서 내년 상반기로 변경된 상태입니다.

◆ 수도권 지역서도 줄 연기"공급난 장기화 불가피"

경기권에서는 수원시 권선 6구역(2175가구·일반분양 1231가구) 재개발 조합이 분양을 내년으로 미루기로 결정했고, 대전 서구 용문 1·2·3구역(1974가구·일반분양 1353가구)은 최근 HUG에 제출한 분양가 심사 요청을 취소하고, 관망세로 돌아섰습니다. 수원 권선 6구역 재개발 조합 관계자는 "원·부자재 값 급등으로 시공 단가가 상승하면서 조합이 바라는 분양가 눈높이가 높아지고 있다"며 "분양 연기에 따라 조합 사업비가 추가로 지출되는 문제가 있지만 정부가 발표할 분양가 관리 제도 개선안의 내용을 지켜본 후 이르면 연내 착공 및 내년 분양하려고 한다"고 말했습니다.

충북 청주 봉명1구역(1745가구·일반분양 1097가구) 재건축 조합도 분양 일정을 연기했습니다. 분양을 연기하는 단지가 늘면서 올 4분기 분양 물량은 줄어들 전망입니다.

현재 내년 분양을 확정한 이들 9곳의 총가구 수는 2만 5998가구에 이릅니다. 이에 해당 단지들의 일정 연기는 결국 수도권 아파트 공급 지연을 초래해 청약 수요 과열로 이어질 것으로 전망됩니다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 이와 관련해 "올 3분기가 거의 끝났지만 서울 내 아파트 누적 분양 물량은 지난해 물량에 크게 못 미치고 있다"며 "가뜩이나 지난 2018년 이후 서울의 아파트 공급량은 매년 3만 가구를 채우지 못하고 있어 청약 대기 수요는 늘고 대기 시간은 점점 길어지고 있다"고 말했다

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